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突发!大消息传来,关乎房地产的命脉 ——凤凰网房产北京

作者:www.huandaoyucun.com 时间:2018/9/27 10:36:59

 退库整改项目全扫描财政部PPP中心数据显示,在1695个被勒令退库的PPP项目中,从分布地域看,内蒙古、新疆和山东的退库数量位居全国前三,内蒙古、湖南、山东的退库项目投资额居全国前三;从行业来看,退库项目中,市政工程、交通运输、城镇综合开发项目数居前三位;从回报机制来看,政府付费类、使用者付费类和可行性缺口补助类三大类退库项目数量与投资额相近;从项目阶段来看,退库项目真正进入执行阶段的数占比仅17%,大部分项目处于准备阶段。

曹磊分析,打价格战的网约车平台为了尽快增加车源、拓展业务范围、争夺流量入口,会有意无意地降低对网约车的准入审核门槛,这将带来安全隐患。

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9月21日,广东省房地产行业协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据文件内容,广东省正在酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。主要内容:1.拐点来了2.“炒楼花”简史3.预售制的利和弊4.为什么要取消预售许可制度呢?5.房价将何去何从?6.取消预售制:让谁恐惧?1拐点来了日前,广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住房城乡建设部。

一时间,取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。

当晚,广东省房协相关人士向记者表示:该文件只是征询意见稿,并非真的实施。住建部房地产市场监管司相关人士同样表示:情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。

两级机构纷纷出面否认,这件事有意思了。不管其他省份是否跟进,现在大家心里多少都会犯嘀咕,广东这个姿态,是否暗示着商品房预售制度退出已经进入高层考量。

如是,中国楼市将彻底告别“香港模式”,翻天覆地。

预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了中国房改二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止房企要倒下一大批,投机者也将被套住一大批。

拐点已经来了。

2“炒楼花”简史预售制是从香港学来的,为房地产刚起步阶段解决了资金不足的问题,但是后来成瘾至今以至于无法自拔。

说起中国的房地产,无法绕开一个人,这个人就是香港的“土地爷”——霍英东。

45之后,内战爆发,很多人逃往香港避战祸,短短三五年时间,香港人口由50万暴涨到200多万。

当时日本人也刚从香港撤走,百废待兴,很多人无房可住,只能住在楼梯上。

没房子就得有人建,但是要给那么多人建房子谁有那么多钱呢?霍英东第一个想到了分期付款:正式动工前,先收取买家的一部分订金,用买家的钱来盖楼。

余款分期支付,第一期先交50%,第二期落妥二楼楼面交10%......用这个办法,短短一年多,霍英东就在四方街建起100多栋楼,成为香港地产业的老大。

因为历史的原因,这套“炒楼花”的办法,被霍英东传授给内地,而且还做了升级,不但“炒楼花”,还要“炒地花”——土地出让制度。

98年中国正式开启房改,自此之后,内地就翻开了地产金融的新篇章,十八年后的2017年,中国政府卖地收入超过5万亿,这一年财政收入是17万亿。

2008年以后,经济一年比一年艰难,但一些城市核心地段的房价,已涨了10倍。

3预售制的利和弊预售制有什么好处呢?首先,肯定是开发商获利,行业准入门槛低了,比如30层的房子,开发商建到5层以后,基本上就可以办理预售证了,10天之内就能开盘卖房,按揭款要被监管分期用,但首付款开发商可以马上用,资金弱的房企,就可以通过这种方式来回笼部分资金,这钱一般都是用来还原来买土地的钱,以及建筑方垫资的钱。

有了预售制,开发商就能继续拿地开发了,因为花三五十个亿拍块地,转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款,现在如果现楼销售,30层要全部盖完才能卖,这个周期就延长了,对开发商的资金考核压力也大些,开发商去拿地也要掂量掂量了。

其次,预售制对市场的好处,就是加快了资金周转的速度,阿猫阿狗只要一点钱都能利用杠杆来开发房地产,全国大大小小的开发商十多万家,肯定是有利于加大市场供给量的。

但同样,预售证有利也有弊。

一旦预售证办理了以后,房子卖出去了,中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了,房屋质量也难以得到把控,业主们维权难,这还是好的情况,如果碰到行情差,小房企资金链断裂,房子烂尾,业主们办不了房产证更是头疼。

从1994年算起,到今年为止,中国已经实施了25年商品房预售制度,客观的说,为中国房地产市场化快速发展做出了贡献。

预售制当时出台的背景,是因为当时我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,为了加快建设、增加住房供应,所以我们从香港引入了这一制度,商品房预售制加速了整个房企的资金周转,提高了资金使用效率,对房企来说,是空手套白狼的好生意。

4为什么要取消预售许可制度呢?广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

《通知》称,为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

我个人觉得,从政府的角度考虑,还是一种调控思路,一种去杠杆,降低市场泡沫风险的思路,取消预售制了,开发商都要老老实实盖完房子卖掉才能去玩下一个项目,一个小开发商,有预售制时,本来2年时间10个亿可以开发2个项目的,取消预售制后,2年时间10个亿只能开发1个项目了。

这跟政府规定拿地让你一个月内交齐土地款一样,以前给你半年时间交齐,现在限制时间更短,让你们房企真金白银拿地,也就不会有那么多房企疯狂借钱去抢地,于是就可能不会有那么多地王了,反正所有的板子都是打在开发商身上。

5房价将何去何从?很多人担心,预售取消,住宅出让周期变长,会减少新房供给,让市场更加供不应求,房价应声而涨。

这显然是过度担忧。

其一,现在早已不是住房短缺时代。

过去一旦取消预售制,必然会带来供给短缺。

现在早已不可同日而语,一二线城市早已进入存量房时代,取消预售的影响,没有想象那么大。

其二,影响房价的根本因素在于两点:一是货币放水,二是土地垄断。

有没有预售制,在其中的分量并不大。

否则,过去25年,预售制大行其道,最近开发商高周转更是进入极致,可见有半点阻止了房价的上涨?其三,楼市已经进入冰封期,最大的制约因素不在于供给,而变成需求不足。

换句话说,房票足够,但刚需们都在持币观望。

预期一旦下行,市场成交量自然下降,预售取消又如何?其四,预售制给开发商加杠杆,将风险转嫁给购房者和银行。

取消预售,显然符合购房者的利益。

即使不取消限售,将预售资金进行第三方托管,也好过现今的开发商“空手套白狼”。

6取消预售制:让谁恐惧?有时候吹风,是为了试探市场,为政策落地提供前提。

还有些时候,吹风是为了反向试探决策部门,防止政策的落地。

取消预售制,最直接的影响就是房企周转速度变快,高周转模式就此终结,这必然带来房地产行业的全面洗牌。

中小房地产开发商,或将面临生死之劫。

事实上,最近一段时间,银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限,一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。

大开发商也不是高枕无忧。

虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围,大鱼吃小鱼。

但预售取消,整个市场都要面临资金压力,房企的利润必然大受影响,高速扩张的历史,将会一去不复返。

所以,无论是大开发商,还是小开发商,都不会乐见“卖楼花”的消失。

对于地方政府来说,高周转的好处,是提高了土地出让的效率,短时间内获得更多的卖地收入。

如果高周转不复,一宗土地两年才能变现,开发商必然减缓拿地速度,土地财政又将如何维系?所以,现实利益错综复杂,“卖楼花”显然不会那么容易取消。

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  其他七大类价格同比均上涨。

然而,如同任何新事物的出现总会遇到各种阻力一样,知豆公司在兰州市投放的3600余辆共享电动汽车运营情况却不尽如人意。

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